개발비용 산정기준

원칙적으로 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합한 금액으로서 산정하되, 납부의무자가 그 산출내역서와 증빙자료를 갖추어 제출하여야 한다. 

1. 순공사비

• 해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비의 합계액 

2. 조사비

• 직접 해당 개발사업의 시행을 위한 다음 각 목의 비용(순공사비에 해당하지 아니하는 비용을 말한다)의 합계액

•  해당 개발사업의 시행을 위한 측량비

• 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 의무적으로 실시하여야 하는 각종 영향평가에 드는 비용

• 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조제1항 및 제11조제3항에 따른 매장문화재의 지표조사 및 발굴에 드는 비용

•  개발사업 토지에 대한 지반조사에 드는 비용 

3. 설계비

• 해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용의 합계액

4. 일반관리비

• 해당 개발사업과 관련하여 관리활동 부문에서 발생한 모든 비용의 합계액

5. 기부채납액

• 납부 의무자가 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액으로서 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 가액. 다만, 개발사업 목적이 타인에게 분양하는 등 처분하는 것으로서 그 처분가격에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액이 포함 경우에는 제11조제2항에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로 산정하는 경우로 한정한다.

• 토지의 가액: 개시시점지가에 부과기간의 정상지가상승분을 합한 금액

• 공공시설 등의 가액: 토지의 가액에 그 시설의 조성원가를 합산한 금액

6. 부담금 납부액

• 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액

7. 토지의 개량비

• 해당 개발사업의 인가등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 부과 대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로서 개시시점지가에 반영되지 아니한 비용 

8. 제세공과금

• 해당 개발사업의 시행과 관련하여 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금의 합계액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액은 제외한다.

  ① 개발사업 대상 토지의 취득이나 보유로 인하여 납부한 금액. 다만, 지목변경으로 인한 취득세는 제외한다.
  ② 벌금, 과태료, 과징금 또는 가산금 등 각종 법령이나 의무 위반으로 납부한 금액 

9. 보상비

• 토지의 가액에 포함되지 아니한 개발사업구역의 건물, 공작물, 입목 및 영업권 등에 대한 보상비.

• 이 경우 건물에 대한 보상비를 산정할 때에는 다음 각 목에 따른다.

  ① 개발사업의 시행을 위하여 매입한 건물의 경우에는 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 실제 매입가격
  ② 기존에 소유한 건물인 경우: 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액. 다만, 시가표준액이 없거나 납부 의무자가 원하는 경우에는 국토교통부장관이 지정하는감정평가업자
      (「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자를 말한다)가 감정평가한 금액으로 한다. 

10. 양도소득세  또는 법인세

• 부과 개시 시점 후 개발부담금을 부과하기 전에 개발부담금 부과 대상 토지를 양도하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세 또는 법인세가 부과된 경우에는 제11조에도 불구하고 해당 세액 중 부과 개시 시점부터 양도시점까지에 상당하는 세액을 같은 조에 따른 개발비용에 계상할 수 있다. 

[개발비용의 최고한도]

• 초과금액을 개발비용으로 보지 아니하는 경우

① 재료비·노무비·경비는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제9조 및 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 예정가격 결정기준 중 공사원가계산을 위한 재료비·노무비·경비의 산출 방법을 적용하여 산출하되, 정부표준품셈과 단가(정부 고시가격이 있는 경우에는 그 금액을 말한다)에 따른 금액

② 조사비와 설계비는 「엔지니어링산업 진흥법」 제31조에 따른 엔지니어링사업대가의 기준에 따라 산정한 금액

• 초과하는 경우에도 개발비용으로 보는 경우

① 지방자치단체 또는 감면기관이 「지방재정법」 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지출한 개발비용

② 국토교통부장관이 납부 의무자가 제시한 금액에 대하여 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 회사나 기관(이하 “개발비용산정기관”이라 한다)에 의뢰하여 제3항 각 호의 기준에 적합한 것으로 확인한 경우 그 개발비용

– 「건설기술 진흥법」 제26조에 따라 등록된 건설기술용역업자
– 「기술사법」 제6조에 따라 등록된 기술사사무소
– 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제28조에 따른 감정평가법인
– 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고된 엔지니어링사업자
– 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 따른 원가계산용역기관

③ 「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설업자와의 도급계약, 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 엔지니어링사업자와의 엔지니어링사업계약 등 명백한 원인에 따라 지출한 비용을 근거로 산정한 개발비용

④ 국토교통부장관이 정하는 제3항에 따른 개발비용의 세부 항목별 산출기준에 적합하다고 인정되는 경우

[개발비용의 검토의뢰]

국토교통부장관이 제2항에 따라 납부 의무자가 제시한 금액의 사실 여부를 확인하고 제3항에 따른 금액을 산출할 때, 해당 개발사업의 내용·성질 등이 특수하여 그 확인 또는 금액 산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 그 확인 또는 금액 산출을 의뢰할 수 있다.