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분양가상한제

분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로,

분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에

업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여

분양가격을 정책적으로 조정하는 제도

 분양가상한제와 유사한 제도인 분양원가연동제는 1989년 「주택법」에

의해 처음 실시되었으나 1999년 분양가 자율화 조치에 의해 사라졌고

이후 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되었다.

현재는  2007년 4월「주택법」이 개정되어 분양가상한제로 바뀌어 적용되고 있다.

분양가상한제도 해설

 

  1. 분양가상한제 도입취지 및 목적

 

  • 주택분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산 투기가 과열되고 중산ㆍ서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 분양가격을 제한하고 분양가격의 주요항목을 공개토록 의무화

  • 공동주택의 분양가를 산정할 때 기본형건축비에 택지공급가액 및 가산비를 더하여 분양가를 산정하게 하고 그 가격 이하로 분양하게 하여 분양가격을 안정시켜 주택공급을 원활하게 하려는 제도

   2. 분양가상한제 적용 주택

  • 주택법 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택(공공택지에서만 적용)

    제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.  <개정 2010.4.5., 2014.12.31., 2015.6.22.>

    1. 공공택지

    2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제38조의3에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역

 

  • 분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제

국토교통부장관은 제38조의2제1항제2호에 따라 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격·주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역에 대하여는 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.

 

- 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역이란?

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 "직전월"이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목의 아파트(이하 "아파트"라 한다)의 매매가격상승률이 10퍼센트 이상인 지역

2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 월평균 아파트거래량이 전년동기대비 200퍼센트 이상 증가한 지역

3. 직전월부터 소급하여 아파트공급이 있었던 연속 3개월간 해당 지역에서 공급되는 아파트의 평균 청약경쟁률이 20대 1을 초과한 지역

 

분양가의 구성
택지비+택지비가산비+기본형건축비+건축비가산비

택지비가산비

 

택지비 가산항목

1. 다음 각목의 공사비

가. 연약지반 공사비: 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

 

나. 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

 

다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용

 

라. 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비: 지하층 공사를 지표면으로부터 20미터 이상의 깊이로 시행하는 경우에 사업지구 택지가 협소하거나 사업지구가 주변 구조물 등에 매우 근접하는 등의 사유로 주변 구조물 등의 침하와 변형이 우려되어 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 역타공법(逆打工法) 등 특수한 공법 사용이 필요하다고 인정하는 경우 특수공법 사용에 소요되는 비용. 이 경우 가목부터 다목까지의 공사비, 기본형건축비 중 지하층건축비 등 다른 공사비에 반영되어 있는 비용과 중복하여 산정할 수 없다.

 

2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.

 

3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이자. 다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말한다)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다.

 

4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용

 

5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 법 제38조의4에 따른 분양가심사위원회(이하 "분양가심사위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비

 

[별표 1의2] <개정 2014.1.6> 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법(제8조제1항제3호 관련)

 

기간이자 = 납부한 택지대금 × 납부일부터 제1호에 따른 기간이자 인정기간 × 금리

 

1. 기간이자 인정기간

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ 택지비 비중 = 택지 공급가격/ 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외한다)

 

2. 금리

○ 예금은행 가중평균 1년 만기 정기예금금리 × 0.2 + [91일 만기 양도성예금증서(CD) 유통수익률 + 3.3퍼센트] × 0.8

 

※ 정기예금금리 및 양도성예금증서 유통수익률은 납부일이 속하는 달의 한국은행 통화금융통계 금리를 기준으로 한다.

기본형건축비

 

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제14조(기본형건축비와 기본형건축비에 가산되는 비용 등) ① 법 제38조의2제3항에 따라 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집승인 신청일(사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고일을 말한다)에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다.  <개정 2010.3.4.>

 

기본형 건축비 산정방식

 

  • 지상층 건축비 = 해당공급면적 X 지상층 기본형건축비

  • 지하층 건축비 = 지하층면적 X 지하층 기본형건축비

건축비 가산항목

 

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 [별표 1의3] <개정 2014.1.6>

 

건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법(제14조제2항 관련)

 

1. 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다), 철골철근콘크리트구조 또는 철골구조로 건축함에 따라 추가로 소요되는 비용으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 산정기준 및 가산비율 등에 따라 산정하는 비용

 

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 해당하는 아파트 외의 형태로 건설·공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치함에 따라 추가로 소요되는 비용으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 산정기준 및 가산비율 등에 따라 산정하는 비용. 다만, 시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 금액으로 한정한다.

 

3. 「녹색건축 인증에 관한 규칙」 제11조제3항에 따른 녹색건축 예비인증서(국토교통부장관과 환경부장관이 정하여 공동으로 고시하는 공동주택의 항목별 등급을 표시한 서류를 포함한다)를 발급받은 경우나 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우 추가로 인정되는 비용으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 산정기준 및 가산비율 등에 따라 산정하는 비용.

 

4. 주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족하기 위하여 추가되는 비용(사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 비용으로 한정한다) 및 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외한다)의 설치비용

 

5. 인텔리전트설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신특등급, 기계환기설비, 쓰레기이송설비, 「유비쿼터스도시의 건설 등에 관한 법률」 제12조에 따른 사업시행자가 설치하는 같은 법 제2조제3호가목 및 나목에 따른 유비쿼터스도시기반시설로 한정한다)의 설치에 따라 추가로 소요되는 비용

 

6. 국토교통부장관이 층수, 높이 등을 고려하여 따로 정하여 고시하는 초고층주택으로서 시장·군수 또는 구청장이 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용

 

7. 임해(臨海)·매립지 등 입지특성으로 인하여 시장·군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용

 

8. 사업주체가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료

 

9. 공사비에 대한 다음 산식에 따라 산정한 기간이자. 다만, 「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 사업주체가 의무적으로 건축공정이 전체 공정의 일정 비율(이하 "공정률"이라 한다)에 달한 후 입주자를 모집하여야 하는 주택의 경우로 한정한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. 법 제2조제16호에 따른 에너지절약형 친환경주택의 건설에 따라 추가로 드는 비용

 

11. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 위한 주택의 건설에 따라 추가로 드는 비용

가. 65세 이상인 사람

나. 「장애인복지법」 제32조에 따라 장애인등록증이 발급된 사람

 

12. 그 밖에 주택건설과 관련된 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용

선택품목제도

 

1.11대책의 후속조치로 소비자의 선택권을 보장하고 입주한 이후 내부 마감재를 재시공함에 따른 낭비를 방지하기 위해 도입한 제도(‘07.9.1 시행)

- 사업주체가 입주자 모집공고시 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목(내부 마감재 등)의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하여 입주자들이 이를 선택할 수 있도록 함

 

 

기본선택품목의 종류

 

1. 국토교통부에서 기본선택품목과 그 가격(기본형건축비 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액)을 직접 고시함
- 기본선택품목은 구조물의 성능을 저해하거나 하자책임 논란을 제거할 수 있도록 골조 및 미장공사를 제외한 마감재 중심으로 선정

[국토교통부에서 고시한 기본선택 품목]
① 문 : 문틀 및 문짝
② 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등
③ 벽 : 벽지
④ 천장 : 천정지, 반자돌림 등
⑤ 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
⑥ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
⑦ 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)
☞ 사업주체는 기본선택품목을 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨

[기본선택품목 제외 품목]
① 소방관련시설
② 단열, 방수, 미장, 창호공사 등 기초마감과 관련된 품목
③ 전기, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관
④ 그 밖에 건물의 구조상 영향을 줄 수 있는 품목

2. (사업주체 의무) 입주자모집공고에 기본선택품목의 종류 및 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격을 포함하여 공고하여야 함

3.(기본선택품목제도 적용의 예외) 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 의무적으로 건축공정이 전체공정의 일정비율을 초과한 후에 입주자를 모집하는 경우로서 그 비율이 전체 공정의 60%를 초과하는 경우에는 기본선택품목을 제시할 필요가 없음 

 

기본선택품목의 가격

 

  • 기본선택품목을 제외한 기본형건축비중 지상층 건축비를 기본선택품목을 포함한 기본형건축비중 지상층 건축비의 85%로 고시
    - 결국, 기본선택품목을 제외함으로써 분양가는 기본형건축비중 지상층 건축비의 15% 인하됨 

 

 

추가선택품목(플러스옵션-발코니확장비용)

 

  •  추가선택품목의 제한

     - 사업주체가 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목을

       발코니 확장으로 제한

        : 사업주체의 각종 옵션 부과로 인해 사실상 분양가가 인상되어 분양가상한제의 효과가 반감되는 부작용을 방지하기 위함


 

  • 추가선택품목 비용의 구분 표시

       사업주체는 입주자모집공고에 발코니 확장에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 함
 

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